« La densification devrait se traduire par une utilisation plus intensive de l’espace déjà bâti »

Une récente enquête menée par Comparis a mis en lumière les craintes des Suisses de se retrouver confrontés à une offre de logements insuffisante. Si ce risque de pénurie semble gagner en importance dans les esprits, la majorité des citoyens interrogés par la plateforme de comparaison de prix se montre pourtant réticente à une densification accrue des zones urbaines. « La Suisse est confrontée à un dilemme : la pénurie de logements est largement ressentie. Toutefois, les solutions réalistes sont bloquées aux niveaux politique et sociétal », déclare Harry Büsser, expert immobilier chez Comparis.

Dans un post sur LinkedIn réagissant aux résultats de ce sondage, Sascha Nick, chercheur au sein du Laboratoire d’économie environnementale et urbaine de l’EPFL, estime pour sa part que la Suisse ne souffre pas d’une pénurie de logements. « Le résultat de l’enquête de Comparis donne l’impression d’une pénurie, mais celle-ci est avant tout le produit d’un objectif systémique erroné : considérer le logement comme une classe d’actifs plutôt que comme un élément essentiel à la satisfaction des besoins humains fondamentaux. » Le point avec lui. Entretien.

On ne cesse de parler d’une pénurie à venir dans le secteur de l’immobilier… Cette analyse est-elle erronée selon vous ?

La Suisse ne manque pas de bâtiments en tant que tels, mais d’un système conçu pour considérer le logement comme une réponse à des besoins humains fondamentaux, et non comme un simple actif financier. Cette orientation structurelle produit et entretient ainsi un sentiment artificiel de pénurie, alors même que le nombre de constructions existantes serait, en principe, suffisant pour répondre aux besoins réels.

Vous estimez que de nombreux bâtiments sont actuellement sous-utilisés… Qu’entendez-vous par là ?

La sous-utilisation ne signifie que rarement l’existence de logements totalement vides. Elle renvoie surtout à des situations dans lesquelles des personnes vivent dans des appartements bien plus grands que ce que leur situation de vie actuelle nécessiterait. Cette situation s’explique notamment par les difficultés liées au déménagement, par la protection des loyers en vigueur, ou encore par la détention de plusieurs logements par certains ménages.

Avant de densifier davantage, l’urgence ne serait-elle pas avant tout de rénover le bâti existant ?

Absolument. Le taux de rénovation est aujourd’hui d’environ 0,8 % par an, mais avec un moratoire sur les nouvelles constructions et une réaffectation complète des architectes, des ingénieurs et des ouvriers qualifiés vers la rénovation, il serait possible d’atteindre rapidement un taux de 6 % par an. Une telle accélération permettrait de résoudre plus efficacement les problèmes de qualité et de flexibilité du logement.

Le bâti existant pourrait théoriquement accueillir environ 18 millions de personnes et, de manière réaliste, au moins 14 millions.

N’y a-t-il pas également un problème de suroffre importante dans l’immobilier commercial, au détriment du logement ?

Le monde du travail évolue rapidement, notamment avec la généralisation du télétravail, et le commerce se déplace de plus en plus vers le numérique. Dans une perspective de société durable, ces activités sont en outre appelées à se rationaliser et à occuper moins d’espace physique qu’auparavant.

Parallèlement, le zonage, qui sépare strictement les lieux d’habitation, de travail et de commerce, est une invention qui crée une dépendance à la voiture. Il rigidifie les usages du bâti et limite les possibilités d’adaptation aux besoins réels de la population.

L’ensemble de ces évolutions conduit ainsi à une suroffre structurelle de bureaux et de surfaces commerciales dont la reconversion reste par ailleurs inutilement compliquée, bloquant une transformation techniquement et socialement pertinente.

Pourquoi le fait que le bâti soit considéré comme un actif financier important pose-t-il problème ?

Le logement n’est pas une marchandise comme une autre, car il répond à un besoin fondamental : celui de se loger. Pourtant, lorsqu’il est principalement considéré comme un actif financier, la logique de rentabilité prend le dessus sur sa fonction sociale.

Dans ce cadre, la construction de biens immobiliers haut de gamme apparaît plus attractive pour les investisseurs, puisqu’elle génère des profits élevés et attire davantage de capitaux. Ce mécanisme encourage la concentration de la propriété immobilière entre les mains des ménages les plus aisés, favorisant ainsi la multipropriété.

À terme, cette dynamique exerce une pression à la hausse sur l’ensemble des prix du marché immobilier. Au lieu d’améliorer l’accessibilité au logement pour la population, elle contribue donc à renchérir les coûts pour tous, accentuant les difficultés d’accès au logement pour les ménages les plus modestes.

Pourra-t-on réellement loger une Suisse de 10 millions d’habitants sans construire beaucoup plus ?

Le bâti existant pourrait théoriquement accueillir environ 18 millions de personnes et, de manière réaliste, au moins 14 millions. Ces chiffres montrent que le problème n’est pas tant quantitatif que lié à l’organisation et à l’usage du parc immobilier.

Il sera donc tout à fait possible de loger une population de 10 millions d’habitants sans de nouvelles constructions, à condition de reconfigurer les logements existants, de les rénover et de mieux répartir les surfaces disponibles.

Cette décision de limiter la surface à 20 m² par personne impliquerait la mise en place de mécanismes visant à réduire les inégalités, en s’assurant par exemple que dépasser 25 m² devienne compliqué et coûteux, et que 30 m² soit impossible.

De quelle manière devrions-nous (re)penser la densification des villes ?

La densification ne devrait pas être comprise comme une simple augmentation du nombre d’étages (construire toujours plus haut) ou comme une multiplication des nouvelles constructions. Elle devrait plutôt se traduire par une utilisation plus intensive et plus intelligente de l’espace déjà bâti, avec davantage de personnes, de services et de fonctions par mètre carré.

Cela impliquerait également une diminution des surfaces occupées par personne, ainsi qu’une réduction globale de la surface construite, compte tenu de la surconsommation d’espace observée aujourd’hui. Ainsi conçue, la densification devient un outil d’optimisation et de transformation qualitative de la ville, plutôt qu’un simple accroissement quantitatif des constructions.

Vous faites donc partie des défenseurs d’une mutualisation plus importante des espaces de vie...

Repenser le logement autour d’espaces partagés permettrait de réduire significativement la surface moyenne par personne, en la faisant passer d’environ 46 à 20 m², sans pour autant diminuer la qualité de vie. Au contraire, cette organisation pourrait améliorer le bien-être des habitants, renforcer l’accessibilité financière du logement et accroître la flexibilité des modes d’habiter.

Cette décision de limiter la surface à 20 m² par personne impliquerait la mise en place de mécanismes visant à réduire les inégalités, en s’assurant par exemple que dépasser 25 m² devienne compliqué et coûteux, et que 30 m² soit impossible. Le choix d’occuper seul un logement de 100 m² n’existerait plus. Pour garantir une diversité de choix résidentiels, différentes configurations resteraient toutefois possibles, notamment la création d’habitations en « cluster » ou de petits logements individuels, parfois appelés « tiny apartments ».

Enfin, la mutualisation des espaces favoriserait le partage d’objets et d’activités du quotidien, simplifierait la garde d’enfants et limiterait l’isolement social. Elle présenterait également l’avantage de permettre aux personnes âgées d’être soignées et de rester chez elles toute leur vie, avec, si nécessaire, des soins médicaux à domicile, tout en étant pleinement intégrées à la vie de quartier et à l’entraide au sein de bâtiments partagés et multigénérationnels.