Les critères ESG influencent-ils vraiment la valeur d'un bien immobilier ?

Représentant encore environ un quart des émissions suisses de CO₂, le secteur immobilier est aujourd’hui confronté à un défi majeur : sa décarbonation. Malgré les critiques apparues ces derniers temps à l’encontre des critères ESG, ceux-ci influencent l’ensemble de la branche, comme le souligne notamment EY Switzerland : « Les critères ESG exercent une influence significative sur la valeur marchande des biens immobiliers et doivent être pris en considération dans leur évaluation. »

À l’instar de ce décryptage publié en 2024, la volonté d’intégrer les critères ESG dans l’immobilier s’accélère. Une étude récente — « From Buildings to Balance Sheets » — met toutefois en lumière une lacune : le nombre insuffisant de preuves empiriques permettant d’établir un lien systématique entre les critères ESG et la performance financière dans le secteur immobilier. « La plupart des études se concentrent sur des immeubles individuels ou sur un seul type de fonds. Dès lors, l’hétérogénéité des véhicules d’investissement immobilier (REIV) demeure largement inexplorée. »

Fruit d’une collaboration entre Enterprise for Society Center (E4S) et le Center for Risk Management Lausanne (CRML), ce travail de recherche implique une nouvelle méthodologie fondée sur l’analyse approfondie d’un vaste échantillon de véhicules d’investissement immobilier suisses (420 observations couvrant la période de décembre 2023 à juin 2025), incluant des fonds cotés et non cotés.

« Dans l’immobilier, si la performance physique des bâtiments crée une valeur mesurable, les initiatives de politique interne poursuivent d’autres finalités. »

Afin d’examiner les liens entre la qualité des actifs, la performance opérationnelle et les résultats financiers, Fabio Alessandrini, Eric Jondeau et Nathan Delacrétaz ont compilé des données financières, des indicateurs ESG ainsi que des caractéristiques physiques des bâtiments (performance énergétique, qualité technique, âge et localisation). On vous résume leurs conclusions en trois points clés.

1️⃣

Dimension environnementale : Si les fonds affichant des scores ESG élevés présentent des marges opérationnelles supérieures d’environ deux points de pourcentage, l’étude montre que seule la dimension environnementale (E) y contribue significativement. Cette surperformance est liée à plusieurs aspects tels que l’efficacité énergétique, la réduction des émissions ou encore l’amélioration des systèmes de chauffage et des certifications des bâtiments. Ces éléments réduisent directement les coûts d’exploitation et renforcent les fondamentaux économiques des portefeuilles.

Les aspects sociaux (S) et de gouvernance (G) n’ont par contre aucune influence financière mesurable. Selon les auteurs, leur contribution relève davantage d’objectifs extra-financiers ; ils évoquent notamment des bénéfices en matière de réputation et de réduction du risque juridique, soit des « canaux qui ne sont pas capturés par les marges à court terme ».

2️⃣

Performance financière : Selon les trois chercheurs, les scores ESG sont associés à une hausse d’environ 1,3 % des rendements à six mois, avec un effet qui s’amplifie à mesure que l’horizon d’analyse s’allonge. Il est toutefois nécessaire de relativiser ce résultat, dans la mesure où l'implémentation des stratégies ESG tend à neutraliser partiellement les gains opérationnels au niveau de la rentabilité globale.

« Les coûts de mise en œuvre limitent les gains nets de rentabilité, car les dépenses de conformité, les coûts de reporting et les investissements verts compensent les bénéfices de marge », peut-on lire dans le rapport. Cette dynamique varie toutefois selon la structure juridique des véhicules d’investissement.

3️⃣

Différences notables : La capacité à monétiser l’ESG dépend effectivement du degré de discipline de marché et du cadre institutionnel dans lequel évolue le véhicule d’investissement. Pour les fonds cotés, par exemple, il apparaît conseillé d’adopter une intégration ESG ambitieuse : « La prime de marge de 2,3 pp et l’amélioration du ROIC de 0,4 pp justifient des investissements substantiels en ESG », indiquent les auteurs, qui ajoutent que la transparence et le reporting constituent également des avantages concurrentiels.

Par ailleurs, vu l’absence d’impact financier dimensions sociale et de gouvernance, les auteurs de l'étude estiment judicieux, pour les portefeuilles principalement axés sur la performance, de « mettre l’accent sur les indicateurs environnementaux plutôt que de s’appuyer sur des scores ESG agrégés ».

Cette dynamique est différente pour les fonds non cotés et les fondations. Pour eux, les critères ESG constituent avant tout « une exigence réglementaire et un outil d’alignement avec les parties prenantes, plutôt qu’un levier de différenciation de performance ». Alors que les fonds non cotés n’enregistrent qu’un effet sur les marges, sans traduction en performance finale, les fondations, quant à elles, ne présentent aucun effet significatif.

Cette étude présente l’avantage d’apporter plusieurs éléments permettant de mieux comprendre la relation entre l’ESG — en particulier sa dimension environnementale (E) — et l’attractivité du secteur immobilier. Sur le plan des performances purement financières, il est notamment pertinent de souligner la remise en question de l’intérêt des scores ESG agrégés, au profit de cadres sectoriels spécifiques. « Dans l’immobilier, si la performance physique des bâtiments crée une valeur mesurable, les initiatives de politique interne poursuivent d’autres finalités. »

Ces travaux contribuent ainsi à l’élaboration d’un cadre analytique plus complet, susceptible d’aider les investisseurs, les gestionnaires d’actifs et les décideurs publics à mieux aligner les objectifs financiers et climatiques dans le domaine immobilier.