« À terme, un bâtiment mal conçu face à la chaleur pourrait subir une décote »

Dans une Suisse qui se réchauffe à grande vitesse, la lutte contre la chaleur devient une préoccupation majeure. Elle est clairement pour le secteur immobilier, qui a concentré ses efforts, au cours des dernières décennies, sur l’isolation des bâtiments contre le froid hivernal. En menaçant le confort, voire l’habitabilité de certains bâtiments durant l’été, cette évolution pousse aujourd’hui les principaux acteurs du secteur à s’adapter, certains développant même leurs propres solutions, à l’image de GEFISWISS.

Il y a six ans, sous l’impulsion de son CEO Boris Clivaz, le gestionnaire d’actifs romand spécialisé dans l’immobilier durable et local créait STEEN Sustainable Energy, une start-up destinée à bousculer les codes du chauffage et du refroidissement des bâtiments à travers un concept : l’anergie. « Ce principe peut se résumer assez simplement : récupérer les rejets thermiques jusqu’ici inutilisés et les transformer en nouvelle source d’énergie », explique Boris Clivaz. On en parle avec lui pour conclure cette série d'entretiens consacrée aux moyens de lutter contre une chaleur estivale toujours plus étouffante.

La problématique du réchauffement des centres urbains a-t-elle été trop longtemps sous-estimée par les autorités ?

Oui, clairement. Pendant des décennies, toute notre culture constructive — isolation, chauffage, étanchéité — a été uniquement orientée vers l’hiver. La question du confort estival a largement été sous-estimée en Suisse, contrairement aux pays du sud de l’Europe, qui ont historiquement développé des stratégies visant à se protéger de la chaleur.

Aujourd’hui, avec le réchauffement climatique et l’intensification des îlots de chaleur urbains, cette approche montre ses limites. Plusieurs études démontrent qu’une part importante du parc immobilier pourrait devenir inhabitable en été sans mesures adaptées. Comme le soulignent de récents travaux, la performance estivale dépend autant du bâtiment lui-même que de son environnement — quartier, densité, végétalisation. Il devient donc indispensable d’intégrer dès maintenant des mesures adaptées.

Observez-vous des conséquences concrètes sur la valeur d’un bien immobilier mal protégé contre la chaleur ?

Oui clairement. Quelques premiers signaux sont notables à l'instar de demandes de baisse de loyers dans des logements souffrant de surchauffe estivale. Ce phénomène devrait d'ailleurs s’amplifier, car les locataires deviennent de plus en plus sensibles à ces enjeux, en particulier les populations vulnérables, comme les seniors. À terme, un bâtiment mal conçu face à la chaleur pourrait subir une décote, comme c’est déjà le cas pour les biens insuffisamment isolés contre le froid.

Il ne s’agit pas uniquement d’une question climatique, mais aussi, bien souvent, un problème de conception du bâtiment (orientation, surfaces vitrées, absence de protections solaires, etc.). Il est important de souligner que la mise en œuvre de mesures passives - comme une modification de façade - peut être soumise à autorisation et donc faire l’objet d’oppositions.

L'anergie consiste à récupérer et mutualiser des énergies dites « perdues », comme la chaleur fatale provenant des bâtiments, de l’air extrait ou encore des infrastructures.

Comment évaluez-vous les besoins financiers pour assainir le parc existant et faut-il craindre que ces besoins contribuent à augmenter des loyers déjà inabordables dans certaines villes suisses ?

Il faut distinguer deux approches dans la transition énergétique :

• une approche « idéale », qui consiste à rénover en profondeur à la fois les systèmes énergétiques et l’enveloppe complète d'un bâtiment ;
• une approche plus pragmatique, centrée principalement sur les systèmes énergétiques.

La rénovation complète du parc existant représente effectivement des investissements très importants. Le CRML (Center for Risk Management de Lausanne) évoque un investissement équivalant à 13 % de la valeur nette des fonds immobiliers afin d’atteindre les objectifs climatiques fixés pour 2050 et au-delà. Chez GEFISWISS, nous avons historiquement privilégié des bâtiments bien isolés, intégrant, dès que possible, des solutions efficaces de gestion thermique, notamment le géocooling.

L’enjeu sera de trouver un équilibre entre amélioration du confort, contraintes économiques et acceptabilité sociale. Le risque d’une pression à la hausse sur certains loyers existe, mais il peut être limité grâce à des solutions progressives et intelligentes.

Qu'est-ce que l’anergie, ce concept à l’origine de votre entité STEEN Sustainable Energy ?

Steen a développé des systèmes énergétiques multi-sources fondés sur le principe de l’anergie, qui permet de déphaser l’énergie dans le temps. Le système consiste à récupérer et mutualiser des énergies dites « perdues », comme la chaleur fatale provenant des bâtiments, de l’air extrait ou encore des infrastructures.

Ces systèmes permettent de produire simultanément du chaud et du froid à distance grâce à une infrastructure optimisée — notamment via un réseau simplifié — réduisant ainsi les coûts par rapport aux réseaux traditionnels.

Le géocooling s’inscrit pleinement dans cette logique : il s’agit d’une solution de rafraîchissement passif, décarbonée et très peu consommatrice en électricité. Il ne faut donc pas le confondre avec des systèmes de climatisation traditionnels.

Cette technologie est-elle la meilleure réponse au rafraîchissement des centres urbains ?

Il n’existera jamais un seul système capable de couvrir l’ensemble des besoins, et la réponse ne sera jamais uniquement technologique. Cette approche constitue toutefois une brique essentielle pour répondre au besoin croissant de rafraîchissement urbain. En combinant différentes solutions — anergie, géocooling, etc. — il sera possible d’atteindre un excellent niveau de confort.

Entre rafraîchissement dit « actif » ou « passif », quelles solutions existent concrètement pour réduire les effets du réchauffement des centres urbains sur le bâti ?

La priorité doit être accordée aux solutions passives, car elles constituent les approches les plus durables pour limiter la surchauffe des bâtiments. Cela passe avant tout par une réduction des apports solaires grâce à des protections adaptées, comme les stores, les dispositifs d’ombrage ou encore une conception réfléchie des façades.

L’inertie thermique du bâtiment joue également un rôle essentiel : une masse thermique importante permet de stocker la chaleur et de limiter les variations de température intérieure. Quant à la ventilation naturelle, en particulier la ventilation nocturne, elle contribue à évacuer la chaleur accumulée pendant la journée.

Il ne faut pas négliger le comportement des occupants, qui jouera un rôle important dans la gestion de la chaleur.

À ces éléments s’ajoutent la limitation des surfaces vitrées fortement exposées ainsi que le choix des matériaux et des couleurs, les surfaces foncées ayant tendance à absorber davantage la chaleur. Aujourd’hui, ces principes sont largement reconnus et constituent la première ligne d’action face aux enjeux liés au confort thermique.

Au-delà de l’échelle du bâtiment, des mesures doivent également être mises en œuvre à l’échelle urbaine. La végétalisation des espaces, le traitement adapté des toitures ainsi que la réduction des îlots de chaleur urbains permettent de limiter l’élévation des températures en ville et d’améliorer le confort global des habitants.

Les solutions actives, telles que la climatisation, doivent quant à elles rester limitées. Bien qu’efficaces à court terme, elles entraînent une augmentation importante de la consommation électrique et exercent une forte pression sur les réseaux énergétiques, en particulier lors des pics de chaleur estivaux.

Enfin, il ne faut pas négliger le comportement des occupants, qui jouera un rôle important dans la gestion de la chaleur. Des gestes simples, comme fermer les volets durant les heures les plus chaudes, assurer une ventilation adéquate ou utiliser correctement les dispositifs passifs disponibles, contribuent concrètement à l’amélioration du confort thermique.

Est-il finalement plus difficile de réduire les nuisances liées aux périodes de canicule que celles associées au grand froid ?

Oui, car comme je l'expliquait en préambule toute notre culture constructive a historiquement été pensée pour faire face au froid. Nous savons chauffer efficacement, isoler les bâtiments et optimiser les systèmes énergétiques. En revanche, la gestion de la chaleur constitue un enjeu plus récent. Elle nécessite de repenser la conception des bâtiments et d’éviter des solutions simples, mais problématiques, comme la climatisation individuelle, qui représente une impasse énergétique.

Nous sommes aujourd’hui dans une phase d’apprentissage et de transition. Les retours d’expérience montrent d’ailleurs que les occupants se plaignent désormais davantage de la chaleur en été que du froid en hiver. Cela confirme que le défi du confort estival devient central.