« Le problème de la chaleur a été sous-estimé par les acteurs de l’immobilier en Suisse »

Au cours des dernières décennies, la principale préoccupation du secteur immobilier était centrée sur un objectif : se protéger du froid durant l’hiver. « Lorsque j’ai effectué ma formation, dans les années 1990, on nous apprenait à isoler contre le froid. Nous n’étions alors pas encore confrontés à ces phénomènes de surchauffe », explique Stéphane Emery, coprésident de l’Architectes pour le climat dans les pages du quotidien 24 Heures.

Aujourd’hui, c'est acté : la Suisse se réchauffe ! Elle le fait même plus rapidement que la moyenne mondiale. Fin 2025, MétéoSuisse et l’École polytechnique fédérale de Zurich indiquaient que le réchauffement par rapport à l’ère préindustrielle atteint déjà 2,9 °C en Suisse, contre 1,3 °C à l’échelle mondiale. Pour le parc immobilier existant, les conséquences pourraient être considérables avec une partie du parc immobilier pouvant devenir inhabitable en été sans mesures de protection contre la chaleur.

Face à cette évolution, la lutte contre la chaleur devient logiquement une préoccupation majeure. Cette réalité a notamment été mise en lumière lors d’une table ronde d’experts consacrée à cette thématique, organisée dans le cadre du Real Estate Meeting 2026, qui s’est tenu à l’École polytechnique fédérale de Lausanne à la fin du mois de mars. L’occasion était parfaite pour tendre le micro à plusieurs acteurs du secteur pour en approfondir les enjeux. Une série d’interviews qui débute avec Ludovic Pommiès, chef de projets et responsable ESG chez Fundim.

La problématique du réchauffement des centres urbains a-t-elle été trop longtemps sous-estimée par les promoteurs immobiliers ?

Le principal focus des promoteurs, ainsi que de l’ensemble des acteurs de l’immobilier suisse, a longtemps porté sur le confort hivernal, ce qui était logique dans un climat historiquement marqué par le froid. Le confort estival n’était pas ignoré, mais il restait clairement secondaire, d’autant plus que les épisodes caniculaires étaient rares.

Ce qui a changé, c’est l’intensité et la fréquence des périodes de forte chaleur. Cette évolution a mis en évidence les capacités limitées de nos constructions face aux températures élevées. Cela concerne bien sûr le parc ancien, mais également des bâtiments récents, très performants en hiver — notamment pour réduire les besoins en chauffage — mais sensibles à la surchauffe estivale.

Donc oui, on peut affirmer que ce sujet a été sous-estimé, principalement par méconnaissance du comportement du parc immobilier suisse face aux fortes chaleurs. Une grande partie des efforts a avant tout été portée sur le confort hivernal, dans l’objectif de réduire les consommations énergétiques en hiver et, par conséquent, les émissions responsables du réchauffement climatique que nous connaissons aujourd’hui.

Qu’en est-il aujourd’hui ? Cet aspect est-il pris en compte pour toute nouvelle promotion financée par Fundim ?

Il s’agit clairement d’un critère pleinement intégré à l’ensemble de nos réflexions, qu’il s’agisse de projets neufs ou de rénovations. Nous ne parlons plus uniquement de performance énergétique, mais de performance climatique globale. Cet enjeu est devenu un critère essentiel de qualité et de confort pour les locataires, mais aussi un facteur clé de gestion des risques pour les investisseurs.

Observez-vous des conséquences concrètes sur la valeur d’un bien immobilier mal protégé contre la chaleur, ainsi qu’une multiplication des plaintes ?

Oui, nous commençons à observer des signaux concrets. Tout d’abord du côté des occupants, avec des retours plus fréquents sur l’inconfort estival, voire des demandes d’adaptation. Ensuite, du point de vue de la valeur, même si le phénomène reste encore émergent, un bâtiment sujet à la surchauffe peut devenir moins attractif, plus difficile à louer ou nécessiter des investissements correctifs. Il existe également un risque juridique, notamment lié à la notion de défaut du logement, qui peut être invoquée dans certains cas. Ce facteur n’est pas encore dominant aujourd’hui, mais il est clairement en train de le devenir.

L’enjeu n’est donc pas tant d’opposer approches passives et actives que de les combiner intelligemment, en privilégiant avant tout la conception du bâtiment.

Entre rafraîchissement dit « actif » ou « passif », quelles solutions existent concrètement pour réduire les effets du réchauffement des centres urbains sur le bâti ?

Il existe aujourd’hui un large éventail de solutions, mais celles-ci doivent être hiérarchisées. Les solutions passives constituent toujours la première réponse : protections solaires, ventilation nocturne, inertie thermique, végétalisation. Elles sont généralement les plus efficaces et les plus durables, tant sur le plan climatique qu’économique. Les solutions actives, telles que la climatisation ou certains systèmes de rafraîchissement, interviennent en complément lorsque les dispositifs passifs ne suffisent pas, ou dans des situations spécifiques.

L’enjeu n’est donc pas tant d’opposer approches passives et actives que de les combiner intelligemment, en privilégiant avant tout la conception du bâtiment. Cette approche est particulièrement essentielle dans les projets de rénovation, qui doivent être pensés de manière globale : des interventions partielles, comme le seul remplacement des fenêtres, peuvent en effet dégrader le confort estival.

Est-il finalement plus difficile de réduire les nuisances liées aux périodes de canicule que celles associées au grand froid ?

En effet, cela s’avère plus complexe. Le froid est un phénomène maîtrisé depuis longtemps, pour lequel des solutions techniques éprouvées et disponibles existent. La chaleur, en revanche, est plus difficile à gérer, car elle dépend fortement de la conception du bâtiment, de son environnement ainsi que des usages.

Une fois que le bâtiment a accumulé de la chaleur, il devient beaucoup plus difficile de retrouver des conditions de confort sans consommer d’énergie. Cette lutte contre la chaleur implique donc davantage d’anticipation et une approche d'autant plus globale que l'enjeu reste aussi de continuer à se protéger du froid en hiver.

Comment évaluez-vous les besoins financiers pour assainir le parc existant et faut-il craindre que ces besoins contribuent à augmenter des loyers déjà inabordables dans certaines villes suisses ?

Comme évoqué précédemment, l’adaptation du parc existant au changement climatique implique souvent de procéder à des rénovations totales, et donc des investissements conséquents. La question centrale ne réside pas uniquement dans les montants en jeu, mais bien dans leur mode de financement.

Si ces investissements sont mal structurés, ils peuvent effectivement exercer une pression à la hausse sur les loyers, ainsi que sur la capacité financière des propriétaires, en particulier des acteurs privés. Le véritable risque n’est toutefois pas tant d’investir que de ne pas le faire, car l’inaction peut engendrer des coûts encore plus importants à long terme.

Dans ce contexte, Fundim — dont le parc est récent et conçu en intégrant le confort estival — a développé une solution visant à faciliter le financement des rénovations. Celle-ci repose sur des montages en droit de superficie, permettant d’investir rapidement tout en évitant une répercussion directe sur les locataires ainsi que sur les revenus des propriétaires.